Cómo calcular el ROI en una inversión inmobiliaria (sin complicarte)

Invertir en bienes raíces es una de las formas más sólidas y populares de hacer crecer tu patrimonio. Pero, antes de comprometerte con una propiedad en Cancún, Playa del Carmen o cualquier punto del Caribe Mexicano, hay una pregunta clave que debes responder: ¿qué tan rentable es esta inversión?

Y para eso, necesitas entender y calcular correctamente el ROI o Retorno de Inversión.

En este artículo te explicamos paso a paso cómo calcular el ROI de una propiedad, qué factores debes considerar, y qué errores debes evitar. Sin fórmulas complicadas, sin términos técnicos innecesarios. Solo información útil que te ayude a tomar decisiones más inteligentes y seguras.

¿Qué es el ROI y por qué importa?

El ROI (Return On Investment, por sus siglas en inglés) es un indicador que te dice cuánto dinero estás ganando (o podrías ganar) en relación al dinero que invertiste.

En términos simples:

ROI = Ganancia neta / Inversión total × 100

Es una fórmula básica, pero poderosa. Si estás comparando varias propiedades o decidiendo si comprar o no un departamento de lujo frente al mar, el ROI puede ayudarte a ver con claridad cuál opción te conviene más.

Cómo calcular el ROI paso a paso

Vamos a explicarlo con un ejemplo para hacerlo más claro:

1. Define la inversión total

Este es el monto total que estás poniendo en la operación, y no es solo el precio de la propiedad. Aquí debes incluir:

• Precio de compra
• Gastos notariales y escriturax
• Comisiones de agencia
• Impuestos
• Costos de remodelación o amueblado
• Otros gastos iniciales (mantenimiento, seguros, etc.)

Ejemplo:

Compras un departamento en Playa del Carmen por $6,000,000 MXN.

Pagas $350,000 en impuestos y gastos de cierre.

Y otros $150,000 para amueblarlo.

Inversión total = $6,500,000 MXN

2. Calcula los ingresos anuales netos

Aquí sumas el dinero que vas a recibir por rentas al año, menos los gastos operativos.

Considera:

• Renta mensual × 12
• Menos: mantenimiento, predial, seguros, servicios, gestión, etc.

Ejemplo:

Rentas en $40,000 MXN/mes → $480,000 anuales

Pagas $80,000 MXN en mantenimiento, predial y otros costos

Ingreso neto anual = $400,000 MXN

3. Aplica la fórmula

ROI = (Ingreso neto anual / Inversión total) × 100

Siguiendo nuestro ejemplo:

ROI = ($400,000 / $6,500,000) × 100 = 6.15% anual

¿Qué es un buen ROI en bienes raíces?

Depende del tipo de propiedad y el mercado, pero en zonas como Cancún o Playa del Carmen, un ROI entre 6.5% y 9% anual es considerado bueno para propiedades residenciales. Si es renta vacacional y se gestiona eficientemente, podría llegar al 10-12%.

Ojo: propiedades con ROIs muy altos también pueden tener mayor riesgo o esfuerzo operativo (como vacacionales o en zonas con alta rotación de inquilinos).

¿Y si compro con crédito hipotecario?

Cuando compras una propiedad con crédito hipotecario, el ROI tradicional ya no refleja con precisión tu retorno real. ¿Por qué? Porque no estás utilizando solo tu dinero, sino también el del banco. Es aquí donde entra una fórmula alternativa: el Cash-on-Cash ROI.

¿Qué es el Cash-on-Cash ROI?

Es un indicador que mide el rendimiento sobre el dinero que realmente salió de tu bolsillo, sin considerar el total del valor de la propiedad. Esta métrica es especialmente útil cuando te apalancas con financiamiento.

¿Qué gastos iniciales debes considerar?

Para calcular correctamente tu inversión inicial, toma en cuenta:

✅ Enganche: normalmente del 20 al 30% del valor de la propiedad.

✅ Gastos notariales y de escrituración: alrededor del 5-8%.

✅ Comisiones bancarias: como la apertura de crédito o seguros obligatorios.

✅ Gastos de remodelación o amueblado (si aplican, sobre todo si planeas rentar).

✅ Otros costos administrativos o de gestoría.

Total del dinero propio invertido = Enganche + gastos iniciales + mejoras (si las hay)

¿Cómo afecta el crédito al ROI?

Al estar pagando una hipoteca, debes considerar:

• La renta mensual que generas: que debe cubrir (o superar) la mensualidad del crédito.
• El pago mensual del crédito: incluye capital, intereses y seguros.
• Los intereses pagados: no se suman al dinero invertido inicial, pero afectan tu ganancia neta anual, porque reducen tu flujo de efectivo.

Fórmula de ROI con crédito (Cash-on-Cash):

ROI = Ganancia neta anual / Dinero propio invertido × 100

Donde:

·      Ganancia neta anual = Rentas anuales – (cuotas de hipoteca + intereses + gastos operativos)

·      Dinero propio invertido = Enganche + gastos iniciales

Factores que impactan directamente el ROI

✅ Plusvalía

Una zona con alta proyección como Puerto Cancún, Lagos del Sol o Mayakoba puede incrementar el valor de la propiedad, incluso si no rentas.

✅ Ocupación

En rentas vacacionales, la ocupación real marca la diferencia. No es lo mismo un 80% de ocupación que un 40%. Calcula con escenarios conservadores.

✅ Tipo de propiedad

Un departamento amueblado en zona hotelera puede dar mayor ROI que uno sin muebles en zona residencial tradicional, pero también implica más gestión.

✅ Gastos ocultos

Muchas veces se subestima el costo de administración, mantenimiento, reparaciones o seguros. Inclúyelos siempre.

Errores comunes al calcular el ROI (¡evítalos!)

1. Usar solo el precio de compra sin considerar gastos adicionales.
2. Sobreestimar la renta mensual sin investigar el mercado real.
3. Ignorar la ocupación promedio en rentas vacacionales.
4. No calcular con escenarios conservadores (baja renta o más gastos).
5. No considerar la salida: ¿cuánto te costará vender esta propiedad en el futuro?

Conclusión: ¿Vale la pena calcular el ROI?

Absolutamente. Saber calcular el ROI te permite tomar decisiones basadas en datos y no solo en emociones o impulsos.

El ROI no lo es todo, pero te da una base sólida para comparar propiedades, entender el verdadero potencial de tu inversión y evitar errores costosos.

Ya sea que busques tu segunda residencia en el Caribe Mexicano o estés construyendo un portafolio de propiedades para renta, tener claridad financiera te da ventaja.

Consejos finales:

• Haz tus cálculos con honestidad. No “maquilles” los números para que se vean mejor.
• Pregunta al asesor inmobiliario datos reales de rentabilidad si ya se ha rentado antes.
• Compara distintas zonas y modelos de negocio (residencial vs. vacacional, amueblado vs. sin amueblar).
• Consulta con un experto fiscal para entender cómo declarar tus ingresos por renta y optimizar impuestos.

Cada inversión tiene un momento ideal. Si estás buscando una propiedad rentable en el Caribe Mexicano, agenda una llamada con nuestro equipo y conoce las oportunidades que están generando flujo desde el primer mes.